Les charges récupérables sont des dépenses initialement prises en charge le propriétaire, mais qui sont ensuite remboursées par le locataire. Ainsi, en tant que propriétaire, vous pouvez récupérer auprès du locataire certaines charges liées aux services destinés à l'utilisation de son logement, comme par exemple les frais relatifs à l'ascenseur, à l'eau froide, l'entretien des parties communes, etc.
Il est important de distinguer 2 types de charges :
• Les charges récupérables auprès du locataire : Par exemple, l'eau utilisée par la personne en charge du nettoyage des parties communes de l'immeuble.
• Les charges non récupérables : Travaux effectués sur la copropriété (ravalement de façade, changement de la toiture, etc.)
Il existe deux principales modalités de paiement des charges récupérables :
Paiement par provision avec régularisation annuelle :
• Les provisions pour charges sont basées sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs de l'immeuble
• Au moins une fois par an, les charges sont régularisées en comparant les provisions perçues avec les dépenses réelles engagées pendant l'année.
• Les justificatifs des charges et des dépenses doivent être fournis lors de la régularisation.
Paiement par forfait :
• Le montant du forfait doit être clairement indiqué dans le bail.
• Il ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges appliquées au précédent locataire.
• Le forfait ne peut donner lieu à un complément à verser ou à une régularisation ultérieure.
• Son montant peut être révisé chaque année, selon les mêmes conditions que le loyer principal.
• Le forfait est payé en même temps que le loyer, selon la périodicité prévue dans le bail.
Liste des charges récupérables :
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 énumère les charges récupérables. Voici quelques exemples de catégories de charges :
Ascenseurs et monte-charge : incluant les dépenses d'électricité, d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : couvrant les dépenses relatives à l'eau, l'électricité, le combustible ou la fourniture d'énergie, ainsi que les dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations.
Installations individuelles : concernant le chauffage, la production d'eau chaude, la distribution d'eau dans les parties privatives, comprenant les dépenses d'alimentation commune de combustible, d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations.
Parties communes intérieures et extérieures : comprenant les dépenses relatives à l'électricité, aux fournitures consommables, à l'entretien de propreté, etc.
Espaces extérieurs : incluant les dépenses relatives à l'électricité, à l'essence, aux fournitures consommables, à l'entretien de propreté, etc.
Hygiène : couvrant les dépenses de fournitures consommables, l'entretien des fosses d'aisances, des appareils de conditionnement des ordures, etc.
Equipements divers du bâtiment : incluant la fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique, l'exploitation et l'entretien courant des équipements, etc.
Impositions et redevances : comprenant le droit de bail, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, etc.
Quelques documents essentiels :
• Le décret n°87-713 du 26 août 1987 : Ce décret énumère de manière détaillée les différentes catégories de charges récupérables. Vous y trouverez la liste complète des charges applicables à votre bien.
• La régularisation de charges : Chaque année, lors de la régularisation des charges, vous devez fournir aux locataires les justificatifs détaillés des dépenses réelles engagées pour leur bien. Ces documents incluront la liste des charges récupérables et les montants correspondants.
• Les appels de charges : Si votre bien est situé dans une copropriété, le syndic de copropriété envoie généralement des appels de charges réguliers aux propriétaires. Ces appels de charges détaillent les montants et les catégories de charges récupérables pour l'ensemble de l'immeuble, y compris votre bien spécifique.
• Les documents de copropriété : Les documents de copropriété tels que le règlement de copropriété et le budget prévisionnel peuvent également contenir des informations sur les charges récupérables spécifiques à votre copropriété. Vous pouvez consulter ces documents pour obtenir des détails supplémentaires sur les montants et la liste des charges.